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任志强:楼市堰塞湖即将溢流
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  其六,上半年的销售高增长,让更多的发展商有了再扩大投资的冲动,房价上涨的预期让他们不惜用更高的价格购买土地,让“面粉”不断爆出天价。

  其七,股市的高涨让更多的上市公司有了借高股价、低成本再融资的条件。疯狂的扩张、加大投资,托起了土地的竞价基础,而投资者对土地储备的高估,股市对土地增值的认可和监管者对资金用途的审批条件都让资金迅速地向房市集中。

  其八,境内的融资热。更多的企业为了上市、为了上市能拿到更多的银子,都将土地储备作为扩大基数的筹码。有的先私募、有的先借钱,总之想方设法的扩大土地的存量,为美好的上市梦而不惜代价。

  当然还有其他的各种原因,包括政府用税收政策和土地收回政策加速了存量土地的开发与投入建设的周期等等。总之2007上半年在政府的号召下供给发生了巨大的变化,让源源不断的资金撑起了高速增长的蓝天。

  本来,这股潮流在没有堰塞湖阻挡的条件下,不会形成今天的危机。但政府的调控筑成了一道道横栏巨坝,让高峡出了平湖。

  其一,房改十年形成了巨大的欠账之后,政府终于出台了 “24号文件”,开始建立住房保障体系,这本是件可为长久之计的大好事,但却在土地增加供给并已形成了巨大供给量时,形成更大的上游来水量——廉租房本与市场无碍,但经济适用住房总量的剧增和地方政府自治的“两限房”的剧增,给了市场在商品房增加供给之下的一个打击。市场的总量被重新划分了,投资决策之前的需求判断条件改变了,巨大的供给少了一条下行的通道。

  其二,利率与准备金率的连续上调,既减少了开发企业在扩大供给中的现金流支持,同时加大了消费的成本,让购买能力在调息中逐步减弱,并让相当一部分家庭不得不放弃了住房圆梦的设想,形成了再一层的阻塞。

  其三,打击投资行为政策频频出台,最终以 “严格限制第二套住房信贷”的政策大大抬高了消费升级的门槛,将以住房改善为目的的、最大的客户消费群体挡在了市场大门的外面,在倒洗澡水时将孩子也一同倒掉了。

  “水位”已超警戒线

  去年已开工或已开始销售的项目,让今年的投资始终在高位运行,开复工的在施工面积已达到了历史的最高峰,超过了23亿平方米,这就意味着堰塞湖中的水位早已超过了警戒线,高到了一旦崩塌就会产生巨大的冲击力,甚至可能引发中国经济数年持续衰退的地步。而紧缩的货币政策及毫不放松的住房消费抑制政策将水流严严地堵住,不断加大着崩堤的危险。来水不断增加,而去水不断减少的堰塞湖形势已不再乐观。
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